Woningwet per 01.07.2015
Kijk hier naar de geschiedenis en leer hiervan. Na de verzakelijking gaan we weer naar de basis.
Terugblik Volkshuisvesting – De eeuw van de Volkshuisvesting begint met de woningwet van 1901 die kwaliteitseisen aan de bouw stelde en financiering bood aan gemeentes en woningbouwcorporaties. De wet was een reactie op de ellendige toestanden in de arbeiderswijken aan het einde van de negentiende eeuw. Er was een groot gebrek aan goede woningen. Na een trage start met veel aandacht voor de indeling van de woning kwam de bouw eind jaren ’10 goed op gang. In de jaren ’20 had de architect grote invloed op de sociale woningbouw en dat leverde veel prachtige projecten op.
Sociale huisvesting
Vereniging van woningcorporaties Aedes schrijft in een advertentie in de Volkskrant en het Financieele Dagblad dat het systeem van sociale huisvesting intact blijft. „Woningcorporaties blijven zich inspannen zodat mensen met minder inkomen in een goed, betaalbaar en energiezuinig huis kunnen wonen. Ze blijven verschil maken in wijken die opgeknapt moeten worden. In steden en krimpgebieden. Ze doen dat – nog meer dan voorheen – in samenspraak met gemeenten en huurders”, luidt de boodschap.
Per 1 juli 2015 treedt namelijk de nieuwe Woningwet in werking. Daarmee wordt het stelsel van woningcorporaties ingrijpend hervormd. Het taakgebied van corporaties wordt ingeperkt en aan het toezicht worden strengere eisen gesteld. Huurders krijgen vergaande zeggenschap. Zij krijgen een plek aan tafel bij prestatieafspraken die gemeenten en corporaties maken en instemmingsrecht bij fusies. Huurdersorganisaties mogen bij een corporatie tenminste een derde van de leden van de raad van commissarissen voordragen. De nieuwe wet verplicht corporaties ook om aan huurtoeslagontvangers de best betaalbare huurwoningen toe te wijzen.
Er was namelijk een hoop ellende bij de woningcorporaties.
zie: Niet alleen Vestia en HaagWonen maken er een zootje van
zie: Het gedonder met Vestia gaat gewoon verder !!!! deel 2
De nieuwe Woningwet van minister Blok (Wonen) sluit samen met wijzigingsvoorstellen van de Tweede Kamer aan op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Die rapporteerde vorig najaar over de problemen bij woningcorporaties. Zowel de Tweede als Eerste Kamer stemde unaniem in met de nieuwe Woningwet.
zie dan ook: Parlementair onderzoek woningbouwcorporaties – Conclusie
en zie dan ook: Eerste Kamer stemt in met nieuwe opzet corporatiebestel
Taakafbakening
De wet zorgt ervoor dat corporaties zich weer focussen op de kerntaak: het bouwen en verhuren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. De duidelijker taakafbakening voorkomt dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan verliezen ten koste gaan van de huurders. Bestaande commerciële nevenactiviteiten moeten corporaties splitsen van hun kerntaak. Onder voorwaarden mogen corporaties nog investeren in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen.
Eerlijker concurrentieverhoudingen
De heldere taakafbakening zorgt voor eerlijker concurrentieverhoudingen ten opzichte van andere marktpartijen. Voor hen wordt het nu aantrekkelijker om te investeren in middeldure huurwoningen. En daar is veel vraag naar. Alleen onder strikte voorwaarden en waarborgen mogen corporaties nog projecten starten buiten hun kerntaak, zoals het bouwen van huurwoningen in de vrije sector. Voorwaarde is dat de gemeente heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren. Verder moeten de risico’s beperkt zijn en gelden er rendementseisen.
Nieuwe toezichthouder
De nieuwe wet versterkt het interne en het externe toezicht op de sector. Het financiële en volkshuisvestelijke toezicht op de corporatiesector wordt bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) ondergebracht in een Autoriteit Woningcorporaties. Bij benoeming en herbenoeming zullen alle bestuurders en leden van de raad van toezicht wettelijk worden getoetst op betrouwbaarheid en geschiktheid. Investeringsplannen van meer dan 3 miljoen euro moeten door het bestuur ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van toezicht. De minister krijgt de bevoegdheid om bij wanprestatie bestuurders en leden van de raad van toezicht te schorsen en bij de Ondernemingskamer voor te dragen voor ontslag.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat met het Rijk en de gemeenten garant staat voor leningen van corporaties, krijgt de regie bij saneringen. Het WSW komt onder publiekrechtelijk toezicht van de minister te staan.
en ook: TU Delft pleit voor onafhankelijke toezichthouder woningbouwcorporaties
en ook: Toezicht woningcorporaties gebrekkig
en ook: Het Toezicht op Vestia en andere woningcorporaties wordt aangepakt
Huurders
Huurders krijgen een zwaardere stem. Zo krijgt de huurdersvereniging het recht om minstens een derde van de leden van de raad van toezicht voor te dragen. Bij bepaalde corporatiebesluiten zoals fusies, geldt bovendien een instemmingsrecht voor de huurders. Voor scholing en professionalisering van huurdersorganisaties komen extra middelen.
Woonvisie
Ook gemeenten krijgen een grotere rol. In een woonvisie stellen zij het lokale woonbeleid vast. De woonvisie vormt de basis voor de prestatieafspraken die gemeente, corporaties en huurders maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Het gaat dan onder andere over het toewijzingsbeleid en de omvang van de woningvoorraad. In de wet is geregeld dat huurders een volwaardige plek aan tafel krijgen en dezelfde informatiepositie krijgen als de gemeente en de corporatie.
zie verder ook: Prestatieafspraken met o.a. woningbouwcorporatie Vestia
Wooncoöperatie
De wooncoöperatie waarin bewoners naar een idee van voormalig PvdA-senator Duivesteijn hun huurwoning kunnen kopen en gezamenlijk het onderhoud verzorgen, krijgt onder de nieuwe Woningwet een plek in het woonbestel. Ook wordt geregeld dat corporaties een bijdrage leveren aan het opstellen van een coöperatieplan en dat eigenaren in een coöperatie met een lager inkomen het onderhoud tegen redelijke kosten in beheer mogen verrichten.
zie ook: De Nacht van Adri Duivesteijn 1e kamer PvdA.
Betaalbaar toewijzen
Corporaties worden verplicht om aan mensen die recht hebben op huurtoeslag de best betaalbare huurwoningen toe te wijzen. Dit moet de trend doorbreken dat een groeiende groep huurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt toegewezen. Corporaties die niet voldoen aan de nieuwe eisen, riskeren een boete.
Tijdelijk hogere inkomensgrens
Met het wettelijk vastleggen van de taken van woningcorporaties mag Nederland binnen de Europese staatssteunregels de inkomensgrens voor sociale huur tijdelijk verhogen. Nu moeten corporaties minstens 90 procent van de sociale huurwoningen toewijzen aan inkomens tot 34.911 euro. Vanaf 1 juli mogen corporaties 10 procent extra toewijzen aan inkomens tot 38.950 euro. De verhoogde inkomensgrens geldt voor maximaal 5 jaar.
Centraal informatiepunt
Voor iedereen die met de nieuwe Woningwet te maken heeft is er een centraal informatiepunt. De website Woningwet 2015 is vanaf 1 juli online. Voor gemeenten, corporaties en huurders verschijnt binnenkort een Handreiking Prestatieafspraken. In september en oktober organiseert het ministerie van BZK regionale bijeenkomsten voor de betrokken partijen.
zie verder ook: Voorbereiding nieuwe Woningwet per 1 juli 2015
en zie ook: Akkoord met de nieuwe woningwet
zie dan ook: Nieuwe Woningwet
zie ook nog: De Woningwet 2015 in vogelvlucht
en zie dan ook: De Woningwet 2015: Nieuwe spelregels voor de sociale huursector.
Aktieprogramma.
Er komt een actieprogramma in vijf grote steden, waaronder Den Haag. Doel is de coöperatieve vereniging te ontwikkelen tot een realistische, aantrekkelijke en duurzame optie in het wonen in Nederland. ‘Mensen die nu bezig zijn een coöperatie op te zetten lopen tegen allerlei obstakels aan, zoals de financiering en het beheer van de woningen. Daar willen wij samen met de initiatiefnemers en onder meer banken oplossingen voor bedenken’, aldus Karakus.
zie ook: Zeeheldenkwartier wil school kopen
Woningcorporaties boos over extra belasting van 170 miljoen euro
AD 25.07.2019 Het kabinet zegt er alles aan te doen om nieuwbouw en duurzaamheid te stimuleren, maar maakt dat voor woningcorporaties onmogelijk door hoge belastingen te innen. Dat zegt koepelorganisatie Aedes, die deze zomer onderzoek laat doen naar de belastingdruk.
De belastingdruk neemt komend jaar naar schatting opnieuw fors toe, met 170 miljoen euro. Dat heeft alles te maken met de verhuurderheffing die in 2013 is ingevoerd. Hoe het komt dat die zo hard oploopt? Simpel: hij is gekoppeld aan de huizenprijzen (WOZ-waarde) en omdat die sterk stijgen, gaat ook de taks omhoog. Woningcorporaties hebben met de Woonbond afgesproken de kosten niet door te belasten aan de huurders van sociale woningbouw. Daardoor ontstaan nu financiële problemen.
Lees ook;
Lees meer
Lees meer
De verhuurderheffing is niet de enige taks die verhuurders (ook particulieren en beleggers) op hun bord hebben gekregen. Vorig jaar kwam daar een beperking van de renteaftrek bij. Woningcorporaties kunnen daar niet voor worden uitgesloten, maar kregen wel een korting van 100 miljoen euro op de verhuurderheffing. Die zou echter volledig wegvallen door de hogere WOZ-waarde van de corporatiewoningen, zegt Aedes nu.
Nieuwbouw en verduurzaming
Aedes stijdt samen met de Woonbond al enkele jaren tegen de verhuurderheffing. Die is bedoeld voor verhuurders met een winstoogmerk, niet voor organisaties die betaalbaar wonen als doel hebben, vinden ze. ‘Er verdwijnen opnieuw honderden miljoenen van corporaties extra in de schatkist. Daardoor kunnen ze weer fors minder investeren in nieuwbouw en verduurzaming van woningen’, aldus Aedes.
Woningcorporaties laten ook afzonderlijk weten dat ze problemen ondervinden van de heffing. In de regio Amsterdam heeft de minister onlangs een woondeal gesloten om 15.000 huizen per jaar waarvan 5.000 sociale huurwoningen te bouwen in de strijd tegen woningnood en oplopende huizenprijzen. Twaalf van de 26 woningcorporaties in de regio Amsterdam hebben het Financieele Dagblad laten weten onvoldoende geld te hebben om die doelstelling waar te maken.
Aedes verwacht dat in 2021, aan het eind van de kabinetsperiode, de extra belastingen zijn gestegen naar 2,6 miljard euro. Om daar beter inzicht in te krijgen laat de koepelorganisatie onderzoek doen naar de stijgende belastingdruk en komt na de zomer met ‘door externen getoetste cijfers’.
Woningwet maakt maatwerk onmogelijk
BB 20.11.2018 De Woningwet uit 2015 is doorgeslagen naar stringente landelijke regels, waardoor woningcorporaties te weinig ruimte hebben voor het leveren van lokaal maatwerk. ‘De wet is een landelijk confectiepak dat lokaal knelt’, vindt de commissie- Van Bochove die in opdracht van branchevereniging Aedes de wet evalueerde.
Spelregels
Maandag presenteerde de commissie onder leiding van voormalige Tweede Kamerlid en huidig burgemeester van Weesp Bas Jan van Bochove haar eindrapport. De Woningwet is destijds gemaakt om strakker te regelen waar woningcorporaties zich wel en niet mee bezig mogen houden. In de wet werden nieuwe spelregels voor de sociale huursector opgenomen.
Flexibeler
De commissie pleit ervoor de landelijke regels flexibeler te maken waardoor knelpunten in de regionale woningmarkt makkelijker kunnen worden opgelost. ‘De corporaties zouden dan bijvoorbeeld met lokale partners kunnen afspreken dat het ook tot hun kerntaak behoort om te zorgen voor middeldure huurwoningen (van 700 tot 1000 euro)’, aldus de commissie.
Spijker op zijn kop
‘De commissie-Van Bochove slaat de spijker op zijn kop dat de Woningwet woningcorporaties moet helpen om te werken aan maatschappelijke opgaven’, zegt Aedes-voorzitter Marnix Norder in een eerste reactie op de conclusies van de commissie. ‘Mensen helpen goed te wonen, daar moet het om gaan’.
Volgens Norder kent de huidige woningmarkt weer nieuwe problemen die vragen om nieuwe oplossingen. ‘Alle regels uit de wet hebben tot voorzichtigheid geleid. Corporatiebestuurders vroegen zich af ‘Mag dit wel?’ in plaats van ‘Hoe lossen we dit probleem op?’
Evaluatie
Ook het ministerie van Binnenlandse Zaken werkt aan een evaluatie van de Woningwet. De resultaten daarvan worden in december verwacht. (ANP)
Gerelateerde artikelen;
BLOK WIL GEEN DISCUSSIE OVER VERHUURDERHEFFING
BB 09.06.2016 Minister Stef Blok (Wonen) ziet geen reden om de zogeheten verhuurderheffing ter discussie te stellen. Hij laat dat donderdag weten in reactie op de oproep van Aedes (de vereniging van woningcorporaties), de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Volgens Blok kunnen de corporaties de heffing prima betalen.
Beschikbaarheid sociale huurwoningen
De belangenorganisaties deden de oproep naar aanleiding van een onderzoek naar de nieuwe belasting door de Rijksuniversiteit Groningen. Hieruit blijkt dat de heffing negatieve gevolgen heeft voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en voor huishoudens met lagere inkomens.
Nieuwe woningen
Sinds 2013 betalen eigenaren van sociale huurwoningen (vooral corporaties) de verhuurderheffing. Aedes, Woonbond en VNG zeggen dat het geld nodig is voor meer sociale huurwoningen. Ook moeten huren betaalbaar blijven. Het aantal goedkope corporatiewoningen is sinds 2010 met een derde gedaald. Iedere euro die corporaties afdragen, gaat volgens hen ten koste van het bouwen van nieuwe woningen.
Compensatie
Minister Blok stelt daar tegenover: ‘Dat corporaties huren verhogen is voorzien en dat is ook bewust mogelijk gemaakt voor hogere inkomens om het scheefwonen aan te pakken. Lagere inkomens krijgen de extra verhoging gecompenseerd via de huurtoeslag. Corporaties kunnen de heffing betalen uit de extra huurverhogingen, de verkoop van bezit dat niets met sociale huur te maken heeft en door te besparen op de bedrijfslasten.’
1,7 miljard
De heffing bracht volgens het onderzoek in 2014 1,2 miljard op en dat wordt 1,7 miljard in 2017. Dit geld verdwijnt vooral in de staatskas. (ANP)
Trouw 09.06.2016 De verhuurderheffing moet worden afgeschaft. Dit stellen de vereniging van woningcorporaties Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten naar aanleiding van een onderzoek naar de nieuwe belasting van de Rijksuniversiteit Groningen.
Uit het onderzoek van de Rijksuniversiteit Groningen blijkt dat de heffing negatieve gevolgen heeft voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en voor huishoudens met lagere inkomens.
Sinds 2013 betalen eigenaren van sociale huurwoningen (vooral corporaties) de verhuurderheffing. Aedes, Woonbond en VNG zeggen dat het geld juist nodig is voor meer sociale huurwoningen voor verschillende groepen woningzoekenden. Ook moeten huren betaalbaar blijven.
Het aantal goedkope corporatiewoningen is sinds 2010 met een derde gedaald. Corporaties willen hier graag mee aan de slag. Maar iedere euro die corporaties afdragen, gaat volgens hen ten koste van het bouwen van nieuwe woningen.
Heffing naar staatskas
De heffing bracht volgens het onderzoek in 2014 1,2 miljard op en dat wordt 1,7 miljard in 2017. Dit geld verdwijnt vooral in de staatskas.
De verhuurderheffing ontmoedigt verhuurders om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen of om bestaande woningen te renoveren omdat dan hun belastingaanslag stijgt. Het is voordeliger om huren zo te verhogen dat woningen niet meer onder de heffing vallen, om sociale huurwoningen te verkopen aan bewoners en om vrijesectorwoningen te bouwen. Die worden immers niet belast.
De onderzoekers concluderen dat het beter is de heffing te verbreden tot alle woningen, dus ook niet-sociale huurwoningen en koopwoningen.
‘Schaf heffing verhuurder af
Telegraaf 09.06.2016 De verhuurderheffing moet worden afgeschaft. Dit stellen Aedes (de vereniging van woningcorporaties), de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten naar aanleiding van een onderzoek naar de nieuwe belasting van de Rijksuniversiteit Groningen. Hieruit blijkt dat de heffing negatieve gevolgen heeft voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en voor huishoudens met lagere inkomens.
Sinds 2013 betalen eigenaren van sociale huurwoningen (vooral corporaties) de verhuurderheffing. Aedes, Woonbond en VNG zeggen dat het geld juist nodig is voor meer sociale huurwoningen voor verschillende groepen woningzoekenden. Ook moeten huren betaalbaar blijven. Het aantal goedkope corporatiewoningen is sinds 2010 met een derde gedaald. Corporaties willen hiermee graag aan de slag. Maar iedere euro die corporaties afdragen, gaat volgens hen ten koste van het bouwen van nieuwe woningen.
De heffing bracht volgens het onderzoek in 2014 1,2 miljard op en dat wordt 1,7 miljard in 2017. Dit geld verdwijnt vooral in de staatskas. De verhuurderheffing ontmoedigt verhuurders om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen of om bestaande woningen te renoveren omdat dan hun belastingaanslag stijgt. Het is voordeliger om huren zo te verhogen dat woningen niet meer onder de heffing vallen, om sociale huurwoningen te verkopen aan bewoners en om vrijesectorwoningen te bouwen. Die worden immers niet belast.
De onderzoekers concluderen dat het beter is de heffing te verbreden tot alle woningen, dus ook niet-sociale huurwoningen en koopwoningen.
Wetenschappers: verhuurdersheffing is ‘onding’
VK 09.06.2016 Is de verhuurderheffing een gedrocht? Woningcorporaties roepen dit al jaren. Zij voelen nu zich gesterkt door een wetenschappelijke onderbouwing van hun klacht over de in 2013 ingevoerde belasting voor bezitters van sociale huurwoningen. Drie Groningse wetenschappers, onder wie twee hoogleraren, concluderen in een rapport dat vandaag verschijnt dat de heffing inderdaad een onding is.
De verhuurderheffing, waarmee de Staat jaarlijks 1,7 miljard euro (op termijn 2,1 miljard) ophaalt bij vooral corporaties, leidt tot economische verstoringen, constateert het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO), gelieerd aan de Rijksuniversiteit Groningen. De heffing kent perverse prikkels en valt uit rechtvaardigheidsoogpunt moeilijk te verdedigen, vinden de onderzoekers.
Woningcorporaties vangen de extra kosten van de heffing grotendeels op met huurverhogingen. Die lokken nieuwe aanspraken op huurtoeslag uit. ‘Om dit te compenseren zal de verhuurderheffing extra moeten stijgen, waardoor de huren en daarmee de huurtoeslag weer verder omhoog gaan, enzovoort’, schrijven de onderzoekers. Zij achten het rechtvaardiger en effectiever om alle woningbezitters, ook particuliere verhuurders en eigenaren van koopwoningen, extra aan te slaan via de onroerendezaakbelasting.
COELO-onderzoek
Onderzoekers ‘niet afhankelijk van één partij’
Zou dit rapport ook het licht hebben gezien als het lovend was geweest over de verhuurderheffing? De opdrachtgevers zijn immers mordicus tegen die heffing. ‘Ik zeg vooraf altijd tegen opdrachtgevers: wat er uit het onderzoek komt, komt er uit’, antwoordt de Groningse hoogleraar economie van decentrale overheden Maarten Allers, directeur van het COELO en een van de auteurs van rapport over de verhuurderheffing. ‘Je kunt jezelf als onderzoekscentrum één keer verkopen en dan is je naam weg.
Wij zijn wetenschappers, als wij ons zouden richten naar de wensen van onze opdrachtgevers, hadden we in de consultancy moeten gaan.’ Zeker, het COELO heeft financiers nodig, maar het zoekt die bewust in brede kring, zegt Allers. ‘Wij zijn niet afhankelijk van één partij. Ook het ministerie van Binnenlandse Zaken betaalt ons, in dit dossier feitelijk de tegenstander van onze opdrachtgevers. Nee, er is over dit onderzoek geen contact geweest met Binnenlandse Zaken en we hebben met Aedes, Woonbond en VNG geen gedoe gehad, ook niet over formuleringen in het rapport.’
Onder het motto ‘Stop de belasting op sociale huur’ presenteren Aedes, Woonbond en VNG vandaag de conclusies van het 91 pagina’s tellende COELO-onderzoek, dat in hun opdracht is uitgevoerd (zie inzet). De koepelorganisaties van respectievelijk corporaties, huurders en gemeenten zien de evaluatie als een bevestiging van hun gelijk: ‘De verhuurderheffing valt niet te rechtvaardigen.’
De timing van de presentatie is niet toevallig: naar verwachting volgende week vrijdag komt minister Blok (Wonen) met zijn eigen evaluatie van de verhuurderheffing. De VVD-minister houdt vast aan zijn nog maar drie jaar oude instrument, heeft hij bij herhaling in de Kamer verklaard. Wel lijkt hij bereid de vrijstellingsvoorwaarden te verruimen – denk aan heffingsaftrek voor corporaties die investeren in krimpgebieden en de achterstandswijken van Rotterdam-Zuid, en denk aan het stimuleren van de ombouw van kantoren tot sociale huurwoningen.
Vernietigend oordeel
Intussen is het oordeel van het COELO vernietigend: de verhuurderheffing voldoet niet aan het draagkrachtbeginsel (sterkste schouders, zwaarste lasten). Ook het principe dat gelijke gevallen gelijk belast worden, gaat hier niet op. Het is een omslachtig en bot instrument om de staatskas te vullen en scheefwonen tegen te gaan, vinden de Groningse onderzoekers. Hoe hebben beleidsmakers deze maatregel ooit kunnen verzinnen?, vraagt COELO-directeur Maarten Allers zich af. ‘Je kunt op je klompen aanvoelen dat deze heffing niet goed uitpakt.’
Elke euro die een corporatie kwijt is aan de verhuurderheffing, betekent een extra huurverhoging van 0,26 euro per woongelegenheid, stelt het COELO. Het zijn de laagste inkomens die de prijs betalen, betogen Aedes, Woonbond en VNG. ‘Zij betalen zo extra voor het gezond maken van de overheidsfinanciën, terwijl hogere inkomens hypotheekrenteaftrek ontvangen.’
© de Volkskrant
Volg en lees meer over: WONINGMARKT ECONOMIE
‘Verhuurdersheffing heeft negatieve gevolgen voor sociale huurwoning’
‘Verhuurdersheffing niet afschaffen, maar wel snel bijbouwen’
Wetenschappers zeggen het nu ook: verhuurdersheffing is onding
Meer nieuws over verhuurdersheffing
TEKORT SOCIALE HUURWONINGEN DOOR GELDNOOD CORPORATIES
BB 10.04.2016 De drie Haagse woningcorporaties, Haag Wonen, Staedion en Vestia zitten te krap bij kas om de komende jaren genoeg nieuwe sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Hulp van andere corporaties is nodig.
Den Haag heeft tot 2020 behoefte aan zo’n 1.800 nieuwe sociale huurwoningen. Staedion kan er nog enkele honderden bouwen, maar de andere twee corporaties niets. Dat de woningcorporaties financieel niet bij machte zijn om voor de opgaven voldoende geld vrij te spelen, staat in het onderzoeksrapport van UvA-hoogleraar Woningmarkt van Johan Conijn. Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van Den Haag.
Stevige onderhandelingen
De prestatieafspraken die Den Haag in december 2015 heeft gemaakt met de drie woningcorporaties Staedion, Haag Wonen en Vestia over het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen, kunnen volgens het onderzoek de toets der kritiek doorstaan. De gemeente heeft stevig onderhandeld en de corporaties hebben gezien hun financiële situatie `scherp aan de wind gezeild.’ Tegelijkertijd is de ruimte om te investeren van de drie Haagse corporaties niet voldoende om de ambities van het stadsbestuur te kunnen realiseren. Daarom moet de stad ook andere corporaties betrekken bij de verwezenlijking hiervan’, zo stelt de onderzoeker. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) onderschrijven de conclusies.
Verhuurdersheffing rampzalig
Als eerste gemeente heeft Den Haag een second opinion laten doen naar de financiële positie van de drie woningcorporaties waarmee in december 2015 prestatieafspraken zijn gemaakt. De toets biedt het stadsbestuur en de woningcorporaties goed inzicht in de situatie op de huurwoningmarkt. Er tekenen zich een aantal dilemma’s af, niet alleen op het punt van productie van betaalbare woningen, maar ook op gebied van duurzaamheid en kwaliteit. In een brief aan de gemeenteraad schrijft verantwoordelijk wethouder Joris Wijsmuller (Haagse Stadspartij) dat de zwakke financiële positie van de corporaties is ontstaan in de crisis. De in 2014 door het kabinet ingevoerde verhuurdersheffing bemoeilijkt volgens hem hun herstel. Om de sociale huurwoningvoorraad in het snel groeiende Den Haag toch op peil te houden, zullen andere woningcorporaties volgens Wijsmuller moeten bijspringen.
Sociale huur onbetaalbaar voor Hagenaars met smalle beurs
AD 07.04.2016 Er wordt te duur gebouwd in Den Haag. Zelfs de sociale woningen zijn vaak niet goedkoop genoeg meer voor Hagenaars die maar weinig te makken hebben, zo vreest politiek links.
Den Haag groeit explosief en het zijn vooral arbeidsmigranten, studenten en statushouders die hier naartoe komen, aldus HSP’er Gerwin van Vulpen.
,,Weet u hoeveel geld een alleenstaande vrouw met slechts een AOW’tje maandelijks op haar rekening krijgt? Eveline Blitz van de Haagse vereniging Groepswonen Door Ouderen wacht niet op een antwoord. ,,Om precies te zijn: 1075 euro,” vertelt ze. ,,Tja, met zo’n inkomen kan iemand zich natuurlijk nooit een huur permitteren van 600 tot 700 euro.”
En dat is een pittig probleem, zo luidt de waarschuwing die ze politiek Den Haag deze woensdag wil meegeven. Want de woningcorporaties bouwen steeds vaker gesubsidieerde huurhuizen in juist deze prijscategorie. Te duur dus voor mensen met een kleine beurs.
Zorgen
Sociale woningen met veel te hoge huren? In linkse kringen blijken gemeenteraadsleden zich inderdaad zorgen te maken. ,,Juist de groep Hagenaars met lage inkomens neemt in aantal toe,” zegt bijvoorbeeld Rajesh Ramnewash van de PvdA. ,,We moeten voor hen echt op grote schaal betaalbare huizen bouwen.
Ook HSP’er Gerwin van Vulpen herkent het probleem. ,,We moeten hier echt iets op vinden. Den Haag groeit explosief en het zijn vooral arbeidsmigranten, studenten en statushouders die hier naartoe komen. Juist de mensen met weinig inkomen dus.”
Bouwvoorschriften
Maar dat lijkt makkelijker gezegd dan gedaan. Want niet alleen hebben de woningcorporaties weinig geld vanwege onder meer de pittige rijksheffingen die ze moeten betalen, ook drijven de zware bouwvoorschriften voor sociale woningen de prijs nogal op.
Eveline Blitz kent de voorbeelden. ,,Dan moet er in een gesubsidieerd huizen opeens per se een automatisch luchtverversingssysteem ko-men. Dat is natuurlijk hartstikke duur. Je zou ook kunnen zeggen: zet de ramen af en toe eens open.”
Die bouwvoorschriften zijn vaak landelijk, maar HSP’er Van Vulpen ziet ook gemeentelijke regels die de prijs van de sociale woningen opdrijven. Zoals de verplichting om genoeg parkeerplaatsen bij een complex te leveren. ,,De corporaties stellen dat dertig procent van de kosten van een subsidiewoning in Den Haag op gaat aan de parkeervoorziening,” zegt hij. ,,Dat betekent gewoon dat de prijs van een sociale woning met dertig procent omlaag kan. Als we de parkeernorm loslaten, maakt dat echt verschil.
Klus
Maar tornen aan de parkeernormen is vloeken in de kerk aan de rechterkant van het politieke spectrum. Daar zijn partijen als de VVD en CDA bovendien meer bezig met het grote tekort aan Haagse huizen voor middeninkomens en voor gezinnen.
Ook dat is terecht, vindt Elize Blitz. In Den Haag wordt niet alleen te duur gebouwd aan de onderkant, maar ook aan de bovenkant. ,,Huurhuizen op de vrije markt zijn al gauw duurder dan 1000 euro per maand. Dat betekent dat de grote groep Hagenaars die is aangewezen op een huur van 700 tot 900 euro ook klem zit.”
Haagse woningcorporaties te krap bij kas voor voldoende sociale huurwoningen
RTVWEST 07.04.2016 De drie woningcorporaties in Den Haag hebben niet genoeg geld om de komende jaren genoeg nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Om op termijn genoeg sociale huurwoningen te kunnen aanbieden is de hulp nodig van andere corporaties.
Dat blijkt uit een onderzoek van Johan Conijn, directeur van Ortec Finance en tevens buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. HaagWonen, Vestia en Staedion zijn ‘financieel niet bij machte om voor al deze opgaven voldoende middelen vrij te spelen’, staat in deze zogeheten ‘second opinion’, uitgevoerd in opdracht van de gemeente Den Haag.
LEES OOK: Sociale woningbouw in Den Haag is ingestort: wachtlijsten lopen op
De zwakke financiële positie van de woningcorporaties betekent dat ze bij de bouw van sociale huurwoningen in de knel komen. Waarschijnlijk lukt het niet om het afgesproken aantal woningen te bouwen, maar wordt er bezuinigd op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit van deze huizen.
Blijven zoeken
De Haagse wethouder Joris Wijsmuller geeft aan dat het college, de gemeenteraad, huurders en de corporaties moeten blijven zoeken naar een oplossing voor de sociale huurwoningvoorraad in de snel groeiende stad. Den Haag moet daarom hierbij ook andere woningcorporaties betrekken, vindt hij.
De zwakke financiële positie van de Haagse corporaties is ontstaan tijdens de economische crisis. Daar kwam de verhuurdersheffing bovenop, die in 2014 is ingevoerd.
710 euro
Onder sociale woningen wordt een woning van een corporatie verstaan met een huurprijs onder de 710 euro. Vorig jaar wilde Wijsmuller nog met de corporaties afspreken dat elk jaar zeker 450 sociale woningen bijgebouwd worden. In 2014 kwamen er echter slechts 34 van deze huurwoningen bij.
Meer over dit onderwerp: SOCIALE HUURWONING JORIS WIJSMULLER DEN HAAG WONINGMARKT WONINGCORPORATIES
Haagse woningcorporaties hebben onvoldoende geld voor genoeg sociale huurwoningen
Den HaagFM 07.04.2016 De drie Haagse woningcorporaties, Haagwonen, Vestia en Staedion, hebben onvoldoende geld om de komende jaren genoeg nieuwe sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Om op termijn genoeg sociale huurwoningen te kunnen aanbieden, is hulp nodig van andere corporaties.
De Woningcorporaties zijn “financieel niet bij machte om voor al deze opgaven voldoende middelen vrij te spelen” staat in het onderzoeksrapport van Johan Conijn (kleine foto), buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van gemeente Den Haag. De nieuwe Autoriteit Woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en een vertegenwoordiging van de VNG onderschrijven de conclusies.
Den Haag groeit flink en heeft de komende vier jaar ongeveer 1.800 nieuwe sociale huurwoningen nodig. Staedion zegt hooguit enkele honderden woningen te kunnen bouwen, Vestia en Haag Wonen kunnen niets leveren. Wethouder Joris Wijsmuler vindt dat Den Haag moet blijven zoeken naar een oplossing voor de sociale huurwoningvoorraad en hierbij ook andere woningcorporaties moet betrekken. …lees meer
‘Wet beknot bouw middenklasse huurhuizen’
BB 06.04.2016 Nieuwe regels voor woningcorporaties zorgen ervoor dat bijna twee derde van de corporaties niet meer investeert in middeldure huurhuizen. Dat stelt brancheorganisatie CorporatieNL woensdag op basis van onderzoek onder 166 corporaties.
Sociale woningen
In de nieuwe Woningwet is bepaald dat dat corporaties zich vooral moeten richten op de verhuur van sociale woningen. Ze mogen alleen bij uitzondering ook andere activiteiten ontplooien. Volgens CorporatieNL heeft 37 procent van de corporaties hierdoor al nieuwe bouwprojecten geweigerd.
Middenklasse huurwoningen
63 procent van de organisaties heeft besloten niet meer te investeren in de middenklasse van huurwoningen. De rest gaat hier wel mee door, vooral omdat ze willen blijven voorzien in de woningbehoefte van middeninkomens en van toekomstige doelgroepen zoals senioren. (ANP)
RELEVANTE PARLEMENTAIRE DOSSIERS;
Huurders in de knel door strakke regels
Trouw 30.10.2015 Woningcorporaties waarschuwen: door de strengere regels die ze opgelegd kregen, komen juist kansarmen in de knel. Een jaar na de parlementaire enquêtecommissie maken drie bestuurders van corporaties de balans op.
Natuurlijk hebben we zelf de strengheid over ons afgeroepen, aldus Bert Wijbenga, bestuursvoorzitter van Woonbron.
Schoenmaker, blijf bij je leest. Dat was de belangrijkste les die de parlementaire enquêtecommissie precies een jaar geleden in haar eindrapport aan woningcorporaties meegaf. Wakker geschud door alle misstanden in de sector, na zelfinzicht of onder dwang van de nieuwe woningwet (vanaf 1 juli dit jaar), de les is geleerd. De corporaties zijn inmiddels teruggekeerd naar hun kern: het huisvesten van kwetsbare mensen met lage inkomens. Maar juist die taak wordt moeilijker.
Doorgeschoten
De teugels staan strak. Te strak door alle regels, restricties en de belasting die ze via de verhuurdersheffing moeten afdragen, zeggen woningcorporaties. Daarvan zijn mensen die ze aan een huis moeten helpen in leefbare buurten de dupe. “Natuurlijk hebben we zelf de strengheid over ons afgeroepen. Het is goed dat taken zijn afgebakend en we ons niet meer bemoeien met schoolverzuim en jeugdwerkloosheid”, erkent bestuursvoorzitter Bert Wijbenga van Woonbron. Maar de regelreflex is volgens hem doorgeschoten. Daardoor is er te weinig ruimte om problemen die wel op hun bordje horen aan te pakken.
Mensen gaan steeds vaker buiten de boot vallen, luidt de algemene waarschuwing. Door verkopen daalt het aantal sociale woningen, terwijl de nieuwbouwproductie enorm is teruggevallen. De kwaliteit raakt in het geding, omdat op onderhoud massaal wordt bezuinigd, want de bedrijfskosten moeten omlaag. Hoewel het noodlijdende Vestia de komende jaren juist extra investeert om die kwaliteit op peil te houden, moet ze kritisch kijken naar renovaties. Die kunnen zo duur zijn, dat het weer moeilijk is de huren betaalbaar te houden, zegt bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos.
Arjan Schakenbos © Rita Bron .
Vestia: ‘We moeten sociale woningen verkopen’
Vestia belandde door zeer risicovolle avonturen met rentederivaten aan de rand van de financiële afgrond. Het maakte Nederlands grootste corporatie tot een casino, met een miljardenverlies tot gevolg. Haar val had alle corporaties, gemeenten en de Nederlandse staat mee kunnen sleuren. Het was de aanleiding tot de parlementaire enquête.
Bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos: “De enquête was een emotionele herbeleving. De maat was vol, mensen hadden het gehad met de corporatiesector, terwijl je als Vestia dan al twee jaar bezig bent om uit een diep gat te komen.
“De ingrepen zijn rigoureus. We moesten heel veel commerciële taken en wijkprojecten afstoten, maar ook sociale woningen en maatschappelijk vastgoed door het hele land. We concentreren ons op de regio’s Rijnmond en Haaglanden. In heel het land actief zijn gaat niet meer. Van zo’n 96.000 wooneenheden zijn we teruggegaan naar rond de 76.000 en er moet nog meer worden verkocht.
“Pijnlijk is dat we de huren maximaal hebben moeten optrekken. Mijn grootste zorg voor de toekomst is de bereikbaarheid en betaalbaarheid van huisvesting voor mensen die het niet zo makkelijk hebben in deze samenleving. Op sommige plekken zien we dat onze bewoners moeite hebben hun huur te voldoen en daardoor betalingsachterstanden krijgen. Voorheen konden we duurdere woningen bouwen en verkopen om sociale huisvesting te betalen. Twee op de drie nieuwbouwwoningen werd neergezet door corporaties, nu nog geen kwart. De bouwproductie is ingestort en ondertussen moeten we sociale woningen verkopen.
Toch heeft het proces zeker een goede kant. We hebben nu een kwaliteitstest voor commissarissen, er is scherper financieel toezicht en huurders hebben meer zeggenschap gekregen. En het is terug naar de kern en dat betreur ik niet. Het is nog steeds een mooie uitdaging om mensen met lagere inkomens aan een huis te helpen in een leefbare buurt.”
Verwant nieuws
TOETS ‘PASSENDHEID’ HUURWONING GOED VOOR DOORSTROMING
BB 15.07.2015 De inkomenstoets voor de passendheid van huurwoningen is een eenvoudige, effectieve manier om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. Dat stelt kennisorganisatie Platform31 na onderzoek naar diverse oplossingen uit binnen- en buitenland om meer dynamiek te krijgen in de vastgelopen woningmarkt.
Huursombenadering
Bij de overstap naar het nieuwe systeem om de jaarlijkse huurverhoging vast te stellen – de huursombenadering – zou een periodieke toets in stand moeten blijven, constateert Frank Wassenberg, projectleider van het onderzoek bij Platform31. ‘Minister Blok heeft onlangs al aangegeven dat hij de inkomenstoets niet helemaal wil loslaten. Dit onderzoek onderschrijft het nut daarvan.’
Huren stijgen of dalen met inkomen
Samen met onder andere het ministerie van Binnenlandse Zaken bekeek Platform31 verschillende aanpakken en legde die voor aan ruim honderd deskundigen. Volgens hen is het periodiek toetsen van de passendheid de meest kansrijke oplossingsrichting. “In Ierland en België worden de huren jaarlijks aangepast als de inkomens stijgen. Of neerwaarts, als ze dalen. In België zelfs tussentijds bij grote inkomensschommelingen”, aldus de onderzoekers.
Scheefwoners
In Nederland verstrekte de Belastingdienst de afgelopen jaren inkomensgegevens aan verhuurders, waarmee zij zogenoemde “scheefwoners” (mensen met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning) een extra huurverhoging konden geven. Op die manier stimuleren ze huurders met een hoger inkomen om door te stromen naar een duurdere woning. Nu de inkomensafhankelijke huurverhoging na drie jaar wordt vervangen door een ander systeem, is het goed om de voordelen van de inkomenstoets te behouden, meent Wassenberg. Volgens hem werkt de combinatie goed, van enerzijds een periodieke passendheidstoets en anderzijds de huursombenadering, waarbij de huurverhoging afhankelijk wordt gemaakt van de onderhoudsstaat en populariteit van de woning.
Ruimtelijke scheefheid
Passendheid gaat volgens de onderzoekers overigens niet alleen over inkomen, maar ook over ‘ruimtelijke scheefheid’, bijvoorbeeld een groot gezin in een klein huis, of andersom. In beide gevallen is een periodieke toets nuttig om te beoordelen of een huishouden nog wel in het juiste huis woont. Zo’n periodieke toetsing kan ook zinvol zijn om te kijken of de woning nog wel voldoet aan de persoonlijke behoeften, stellen de onderzoekers. Voor de wijze van toetsing noemen zij verschillende mogelijkheden. Dat kan in een persoonlijk gesprek, per post of e-mail of via de fiscus. Het kan jaarlijks, om de drie jaar, of vijf jaar.
Tijdelijke huurcontracten
Andere manieren om de woningmarkt in beweging te krijgen zijn volgens de onderzoekers: meer wettelijke ruimte creëren voor tijdelijke huurcontracten; eenvoudiger maken voor jongeren/starters om samen te wonen in één huis; tijdelijke bewoning van leegstand vastgoed; actieve bemiddeling van woningzoekenden. Verder adviseert Platform31 onderzoek te doen naar een ander woonruimteverdeelsysteem dan de standaard werkwijze met inschrijfduur en wachtlijsten. Ook zijn in het buitenland goede ervaringen met fiscale maatregelen die kleine particuliere spaarders stimuleren om te investeren in de particuliere huurmarkt. Ook Nederland moet die mogelijkheden verkennen, volgens de onderzoekers.
GERELATEERDE ARTIKELEN;
Hulp voor kleine woningcoöperaties
Den HaagFM 12.07.2015 Kennisorganisatie Platform31 in Den Haag gaat de komst van nieuwe wooncoöperaties stimuleren.
Huurders hebben met de komst van de nieuwe Woningwet per 1 juli meer mogelijkheden gekregen om zelf een coöperatieve vereniging op te richten. Doel is meer mensen eigen verantwoordelijkheid te geven voor hun woning en woonomgeving. “Wij krijgen hier wekelijks telefoontjes over”, zegt Hamit Karakus, directeur bij Platform31.
Nu komt er een actieprogramma in vijf grote steden, waaronder Den Haag. “Mensen die nu bezig zijn een coöperatie op te zetten lopen tegen allerlei obstakels aan, zoals de financiering en het beheer van de woningen. Daar willen wij samen met de initiatiefnemers en onder meer banken oplossingen voor bedenken”, aldus Karakus. …lees meer
EXPERIMENT WOONCOÖPERATIES IN GROTE STEDEN
BB 11.07.2015 Kennisorganisatie Platform31 in Den Haag gaat de komst van nieuwe wooncoöperaties stimuleren. Huurders hebben met de komst van de nieuwe Woningwet per 1 juli meer mogelijkheden gekregen om zelf een coöperatieve vereniging op te richten. Doel is meer mensen eigen verantwoordelijk te geven voor hun woning en woonomgeving.
Meer zeggenschap
Een groeiende groep Nederlanders wil zelf het beheer van woningen overnemen om zo meer zeggenschap te krijgen en daarmee de onderhoudskosten voor het huis in de hand te houden. ‘Wij krijgen hier wekelijks telefoontjes over’, zegt Hamit Karakus, directeur bij Platform31, een kennisorganisatie voor stedelijk en regionale ontwikkeling. Zijn organisatie experimenteert al langer met groepen mensen die dergelijke initiatieven nemen.
GERELATEERDE ARTIKELEN
Kennisorganisatie Platform31 in Den Haag: meer kansen voor kleine woningcoöperaties
RTVWEST 11.07.2015 Kennisorganisatie Platform31 in Den Haag gaat de komst van nieuwe wooncoöperaties stimuleren. Huurders hebben met de komst van de nieuwe Woningwet per 1 juli meer mogelijkheden gekregen om zelf een coöperatieve vereniging op te richten. Doel is meer mensen eigen verantwoordelijkheid te geven voor hun woning en woonomgeving.
Een groeiende groep Nederlanders wil zelf het beheer van woningen overnemen, om zo meer zeggenschap te krijgen en daarmee de onderhoudskosten voor het huis in de hand te houden. ‘Wij krijgen hier wekelijks telefoontjes over’, zegt Hamit Karakus, directeur bij Platform31, een kennisorganisatie voor stedelijk en regionale ontwikkeling. Zijn organisatie experimenteert al langer met groepen mensen die dergelijke initiatieven nemen.
Nu komt er een actieprogramma in vijf grote steden, waaronder Den Haag. Doel is de coöperatieve vereniging te ontwikkelen tot een realistische, aantrekkelijke en duurzame optie in het wonen in Nederland. ‘Mensen die nu bezig zijn een coöperatie op te zetten lopen tegen allerlei obstakels aan, zoals de financiering en het beheer van de woningen. Daar willen wij samen met de initiatiefnemers en onder meer banken oplossingen voor bedenken’, aldus Karakus.
‘Commune van 2015’
Mede-initiatiefnemer Marloes van Doorn ziet een coöperatieve vereniging als de commune van 2015. ‘Het is op een moderne manier weer met elkaar samenleven’, aldus Van Doorn. ‘Het gaat er nu nog om een bank te vinden die de aankoop wil financieren. Waarschijnlijk wordt het een Duitse bank. In Nederland kennen banken nog geen financieringsmogelijkheid voor dit soort coöperatieve woonprojecten.’
Lees verder
gerelateerde artikelen;
Nieuwe Woningwet gaat in
NU 01.07.2015 Huurders van corporatiehuizen krijgen met ingang van woensdag meer te vertellen. Dat komt door de vernieuwing van de Woningwet, die die dag ingaat. Zo mag de huurdersvereniging een derde van de leden van de raad van toezicht voordragen. Bij bepaalde besluiten, zoals fusies, hebben de huurders ook instemmingsrecht. Gemeenten, corporaties en huurders kijken verder samen naar wat lokaal nodig en mogelijk is op woongebied.
Corporaties moeten de minst draagkrachtigen ook de betaalbaarste huizen toewijzen. Verder moeten ze zich beperken tot hun kerntaken: bouwen voor en verhuren aan de lagere inkomens. Het moet afgelopen zijn met te wilde commerciële avonturen en een te brede uitleg van het begrip “leefbaarheid”.
Lees meer over: Woningwet Wonen
Gerelateerde artikelen;
Senaat voelt wel voor vernieuwde woningwet
Blok past ‘Rotterdamwet’ aan na kritiek
Huurders krijgen meer te vertellen
Telegraaf 01.07.2015 Huurders van corporatiehuizen krijgen met ingang van woensdag meer te vertellen. Dat komt door de vernieuwing van de Woningwet, die die dag ingaat. Zo mag de huurdersvereniging een derde van de leden van de raad van toezicht voordragen. Bij bepaalde besluiten, zoals fusies, hebben de huurders ook instemmingsrecht. Gemeenten, corporaties en huurders kijken verder samen naar wat lokaal nodig en mogelijk is op woongebied.
Middeninkomen
Corporaties moeten de minst draagkrachtigen ook de betaalbaarste huizen toewijzen. Verder moeten ze zich beperken tot hun kerntaken: bouwen voor en verhuren aan de lagere inkomens. Het moet afgelopen zijn met te wilde commerciële avonturen en een te brede uitleg van het begrip „leefbaarheid”. Dat is ook eerlijker naar andere partijen op de huizenmarkt, waarvoor het aantrekkelijker moet worden om te bouwen voor de mensen met een middeninkomen.
Ook het toezicht wordt verbeterd. De nieuwe wetgeving is deels het gevolg van de problemen waarin corporaties in het recente verleden zijn beland. De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties zocht uit wat er misging en waardoor.
Gerelateerd;
Gemeenten niet klaar voor corporatie19/06
Gemeenten niet voorbereid17/06
Nieuw corporatiebestel geeft huurders vanaf 1 juli vergaande zeggenschap
RO 30.06.2015 Per 1 juli 2015 treedt de nieuwe Woningwet in werking. Daarmee wordt het stelsel van woningcorporaties ingrijpend hervormd. Het taakgebied van corporaties wordt ingeperkt en aan het toezicht worden strengere eisen gesteld. Huurders krijgen vergaande zeggenschap. Zij krijgen een plek aan tafel bij prestatieafspraken die gemeenten en corporaties maken en instemmingsrecht bij fusies. Huurdersorganisaties mogen bij een corporatie tenminste een derde van de leden van de raad van commissarissen voordragen. De nieuwe wet verplicht corporaties ook om aan huurtoeslagontvangers de best betaalbare huurwoningen toe te wijzen.
Zie ook;
Bewonersgroep ‘Effe Puffe ? Liever niet !’ 